15.12.2015
Mitmed suured kinnisvaraprojektid ootavad Rail Balticu tulekut. Raudtee lähedale sattuvad inimesed närivad aga küüsi – kas kinnisvara väärtus langeb tõesti kuni neljandiku?
Rail Balticu puhul saab tänaseks öelda, et paigas on 350 meetri laiune trassikoridor ehk põhimõtteliselt on kogu Eesti territooriumil Rail Balticu kulgemine otsustatud. Selle 350 meetri sees on projekteerijatel võimalik trassi vajadusel nihutada. Raudtee enda laiuseks koos kaitsevööndi, teenindusteede ja muu juurdekuuluvaga saab umbes 70 meetrit ehk see on võrreldav maanteega.
Praegu pole torm veel alanud, kuid eksperdid usuvad, et kaugel ei ole aeg, kui projektiga seoses toimub kinnisvaraturul suurem plahvatus. On neid, kes soovivad müüa, ning neid, kelle arendus võib ühtäkki tulusaks osutuda. Kas välja ujuvad ka suurprojektide ümber alati ringi luusivad spekulandid? Kas selline projekt viib kinnisvara hinnad alla või hoopis üles?
Saab ehitama hakata
Ärileht rääkis mitme kinnisvaraeksperdiga sellest, mida Rail Baltic kaasa toob. Kohe selgus, et paljude piirkondade inimesed on kinnisvarafirmadest uurinud, mis nende varast saab. Kas tasub müüa? Kas tasub maja ehitada? On neidki, kes juba oma krunti müüvad. Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on välja käinud, et projektis on maade kokkuostuks arvestatud 130 miljonit eurot. Spekulantide kõrvad lähevad sellise summa peale kikki.
LVM Kinnisvara juhatuse liikmel Ingmar Saksingul on hea meel, et Rail Balticu trassiga seonduv on selgelt elavdanud seda osa kinnisvaraturust, mis on siiani mänginud suhteliselt tagasihoidlikku rolli. Trass ei ole küll kinnitatud, kuid selle alla ja naabrusesse jäävate kinnistute müügipakkumisi on nüüdseks turule tulnud mitmeid. Neist osa avalikud, teised n-ö vaikses müügis.
Avalikult on müügis näiteks Häädemeeste vallas asuv 36,6-hektarine krunt. Kuulutuses on kirjas: „Krundi väärtus seisneb sellel oleva metsa väärtuses ja planeeritava Rail Balticu piirijaama asukohas. Ilmselt ostab riik endale vajalikus suuruses maa jaama ehitamiseks ja teile jääb piisavalt palju maad äritegevuse arendamiseks.” Hind – 210 000 eurot.Just selliseid kuulutusi võib peagi rohkem leida ja neid krunte müüakse loomulikult kallimalt kui tavapärane turuhind. Teada on ka maaomanikke, kes ootavad pikisilmi Rail Balticu tulemist. Kui peatus on kasvõi 300–500 meetri kaugusel, saab ehitama hakata. Tallinna ümbruses on mitmeid detailplaneeringuid, mis praegu asuvad „väga mõttetus” kohas, kuid raudtee tulek aitab nad kullasoonele. Sama on oodata ka Pärnumaal. Tihti on ühe projekti puhul juttu sadadest korteritest.
Kinnisvaraekspertide sõnul on praegu müügis ka mitmeid krunte, mida esmasel vaatlusel Rail Balticuga ei seokski. Seal ei ole tulevikuplaanidest silpigi. Need on objektid, mille hind raudtee tõttu langeb.
„Rail Baltic mõjutab nii vara väärtust kui ka atraktiivsust. Asulates ei ole mõju väärtusele suur. Korter jääb korteriks ja elamu elamuks. Siiski võib näiteks Kangru alevikus või Kehras Rail Balticu lähedus kinnisvara hinda vähendada 5–10%, mitte rohkem,” rääkis Arco Vara kutseline hindaja Egon Enula.
Väljaspool asulaid on trassi mõju kinnisvara väärtusele suurem, sest potentsiaalsel ostjal on valikut tunduvalt rohkem ja ostjad kipuvad eelistama kinnisvara, mis asub raudteest kaugemal. See võib vara müümise märksa keerulisemaks muuta.
Elanike teistmoodi arvutus
Harjumaal Kiili vallas asub Kangru küla. Selle elanikud on olnud Rail Balticu ühed suuremad kritiseerijad. Külaseltsi inimesed on teinud arvutusi, mis nende sõnul tõestavad, et riik soovib tunduvalt kallimat lahendust kui mõistlik oleks.
„Kui kinnisvara asub vahetult trassikoridoris, siis on väga hästi – kinnisvara hinnatakse ära ja omanik saab enam-vähem mõistliku raha, aga kui vara on 200–500 meetri raadiuses, siis ei saa omanik paraku muud, kui vaid talumise rõõmu. Siinkohal on eriti oluline märkida, et Rail Balticu materjalides on öeldud, et projekti rahaline tasuvus sõltub kaubavedude aktiivsusest, mis tähendab, et kaubaveod tuuakse Harjumaal küladesse,” leiab selts.
Harjumaa puhul on laual olnud kaks trassikoridori. Neist on eelistatud läänepoolset varianti. See tähendab, et raudteest kuni 1 km kaugusele jääb 13 807 hoonet. Idapoolse trassi puhul oleks nende arv 11 096 ehk 2711 hoonet vähem. Külaselts võtab eelduseks, et igas hoones elab kolmeliikmeline pere ning otsus mõjutab seega 2711 x 3 ehk 8711 inimest rohkem kui idatrassi puhul.
Keskmine kinnisvara väärtus langeb külaseltsi väitel 25%. Hoone keskmiseks väärtuseks on arvestatud 150 000 eurot ja läänepoolse trassi äärde jääva kinnisvara omanike kahju on seega kokku 2711 x 150 000 x 25% = 101,6 miljonit eurot.
„Miks ehitada kallim võimalik trass, mis mõjutab kõige rohkem inimesi, toob kaubaveod koju kätte. See on arusaamatu,” on külaseltsi seisukoht. Nende hinnangul oleks Harjumaal kõige mõistlikum ära kasutada olemasolevat raudteekoridori.
KOMMENTAAR
MKM: spekulandid on risk algsele maaomanikule
Mihkel Loide
majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi avalike suhete osakonna nõunik
Uue raudtee ehitusprojekti koostamisega alustatakse järgmisel aastal ja praeguste plaanide kohaselt valmib projekt 2017. aasta lõpuks. Seniks ei tähenda see maaomanike jaoks teadmatust, sest riik saab alustada läbirääkimisi maade omandamise ja erinevate kompensatsioonimeet-mete üle juba tuleval aastal.
Maaomanikud võivad arvestada, et igale juhtumile lähenetakse individuaalselt: mõnel puhul on vajalik maa väljaostmine, teisel puhul asendamine samaväärtusliku maatükiga, kolmandal puhul piisab riigi rajatavast lisahaljastusest. Igal inimesel on õigus väljendada oma soove ja pidada riigiga läbirääkimisi. Kõige halvem valik on läbirääkimistest keeldumine, sest siis tuleb minna sundvõõrandamise teed, mille käigus enam lisategevustes ja mitte-rahalistes kompensatsioonides regulatsiooni jäikuse tõttu kokku leppida ei saa.
Samuti pole spekulantidel maatükke põhjust kokku osta ja jääda ootama, et maa hind sellest hindajate silmis kasvaks. Pealegi võivad spekulandid ise pika ninaga jääda, sest raudtee täpne paiknemine praegu kokku lepitud trassikoridoris pole projekteerijatel veel paika pandud.
Spekulatsiooniga Rail Balticu alla jäävate maade pealt mingigi kasumi teenimise tõenäosus on üsna väike. Eeskätt on maa spekulandile müümine tõsine risk algsele maaomanikule, sest selleks, et spekulant mingisugustki tulu teeniks, peab ta maatükid kätte saama tunduvalt odavamalt, kui riik nende eest kompensatsiooni maksaks. Maaomaniku jaoks on siiski kõige mõistlikum ja kasulikum pidada läbirääkimisi riigi esindajaga.
Allikas: Eesti Päevaleht, 15.12.15
