05.11.2015
Kavandatava Rail Balticu raudtee alla või lähedusse jäävate kinnistute omanikud on murelikud. Kui riik trassi ehitamiseks vajaliku maa võõrandab, tükeldab või seab sellele kasutuspiiranguid, kas siis on põllupidamisega lõpp? Kuidas seda kõike hüvitatakse?
Rahvusvahelise raudteeühenduse Rail Baltic trassi pikkus Eesti territooriumil on praegustel andmetel umbes 200 kilomeetrit ja see läbib 750 kinnisasja. Osa neist kinnistutest on vaja trassi ehitamiseks osaliselt või täielikult võõrandada, osade puhul rakenduvad piirangud. Seega on üksjagu neid omanikke, kelle kinnisvara omandi- või kasutusõigusi raudtee rajamine otseselt
või kaudselt mõjutab.
Kuidas hüvitada kinnisasjade omanikele ja kasutajatele Rail Balticu rajamisega kaasnevaid võimalikke negatiivseid mõjusid, seda analüüsisid advokaadibüroo Sorainen AS ja Rakendusuuringute Keskus Centar OÜ. Ühe võimalusena pakkusid nad välja ümberkruntimise, mida on kõige parem rakendada juhtudel, kui raudtee jagab kinnistu(ud) osadeks. Ümberkruntimine on hea moodus ka teiste maakorralduslike küsimuste lahendamiseks, kuid seda on praegu
küllaltki keeruline teostada.
Mida tähendab ümberkruntimine?
Ümberkruntimine on maakorraldustoiming, mille käigus muudetakse seniste kinnisasjade piire – need krunditakse ümber kindlat eesmärki silmas pidades. Näiteks kui soovitakse tõhustada põllumajanduslikku tootmist, siis krunditakse ümber üksteisest kaugel asuvad maaüksused, et moodustada suuremaid tootmisüksusi ja vähendada küttekulusid ning aega, mis kulub ühelt põllult teisele sõitmiseks. Piire võib muuta ka selleks, et tagada põllule parem juurdepääs, luua sobilikumad võimalused kuivendussüsteemi rajamiseks/hooldamiseks jne.
Kui aga eesmärgiks on uue teetrassi rajamine, siis krunditakse eraomanike maa trassi alalt mujale, et nad saaksid senist tegevust jätkata. Ka saab ümberkruntimisega ühe omaniku maad koondada ühele poole teed, vältides sellega üle tee sõitmist.
Väga oluline on rõhutada, et ümberkruntimine sõltub ennekõike omanikest – ainult omaniku soov oma maakasutuse korrastamiseks saab olla krundipiiride muutmisel aluseks. Mingil juhul ei ole ümberkruntimine võrreldav sundvõõrandamisega. Pikaajalise praktikaga riikides jäetakse projektist välja need maaüksused, mille omanikud ei soovi ümberkruntimises osaleda. Kui aga kindlasti on vaja (nt trassi rajamisel) hõlmata kõiki kinnisasju, siis omandatakse vajalik maa sundvõõrandamise kaudu. Üldjuhul eelistavad maaomanikud ümberkruntimist sundvõõrandamisele.
Paljudes riikides (näiteks Saksamaal) kasutatakse ümberkruntimist ka tihedalt asustatud aladel, kui haritava maaga piirkonda on vaja elamute ja äride jaoks. Aktiivselt teevad ümberkruntimist Taani, Saksamaa, Soome. Neil on pikk ümberkruntimise praktika nii põllumajandusmaade kui ka looduskaitsealade, taristuobjektide jmt rajamise puhul. Soomes krunditakse ümber üha rohkem metsamaid.
Ümberkruntimine ja maareform
Aastatel 1919–1926 viidi Eesti Vabariigis läbi maareform. Alles hiljem saadi aru, et reformi käigus moodustatud kinnisasjad ei sobi põllumajanduslikuks tootmiseks – kinnistud olid tükeldatud, mõned pikkade siiludena, puudusid juurdepääsud jne. Olukorra parandamiseks võeti 1926. a vastu maakorraldusseadus, mis reguleeris ka ümberkruntimist. Selle seaduse järgi jõuti ümber kruntida üle 23 000 talu pindalaga ligi 476 000 ha. Paraku jäi suurem osa kavandatud tööst tegemata enne seda, kui nõukogude võim 1940-ndal kogu maa natsionaliseeris.
1991. aastal algatatud reformiga otsustati maad tagastada endistes piirides. See tähendas aga seda, et maakasutuse puudused, mis jäid enne 1940. a likvideerimata, kanti üle ja on siiani alles. Lisaks otsustati ligi 25 aastat tagasi käivitatud maareformiseadusega, et tagasisaajate kõrval on õigus maad saada (ostueesõigusega erastada) ka nendel omanikel, kes olid hooned ja rajatised nõukogude ajal seaduslikult ostnud või ehitanud. See otsus tähendas, et endised maaüksused tükeldati veelgi väiksemaks.
Seega oleme nüüd, maareformi lõpusirgel olukorras, kus paljud maaüksused ei ole nii suuruse kui ka juurdepääsude poolest tootmiseks just kõige sobilikumad. Baltimaadest on Leedu seda seisu ümberkruntimisega juba mitu aastat korrigeerinud ja seda tegevust rahastatakse maaelu arengukava raames. Eestis kehtiva maakorraldusseaduse kohaselt tuleb ümberkruntimise kulud kanda kinnisasja omanikul.
Millised võimalused on Eestis ümberkruntimiseks?
Eestis oleks võimalik ümberkruntimist kasutada erinevate olukordade lahendamiseks – esmalt maaüksuste koondamiseks, nende kuju tootmise jaoks sobivamaks muutmiseks, juurdepääsude tagamiseks. Kuid ka taristuobjektidele vajaliku maa hankimiseks, tiheasutusega aladel detailplaneeringu elluviimiseks jne.
Maakorraldusseadus võeti Eestis vastu 1995. aastal ja sestsaadik on seaduses tehtud vaid üks oluline sisuline muudatus – 1996. aastal anti vastutus maakorralduse eest riigi tasandilt kohalikele omavalitsustele kui maareformi läbiviijatele. Aastatel 1998–2001 sai maareformi käigus teoks ka 26 ümberkruntimisprojekti.
Nüüd, kui maareform on praktiliselt lõppenud, ei ole ümberkruntimist enam tehtud, kuigi huvi on. Üks põhjus on selles, et reformi lõppemisega on omavalitsustes vähenenud maakorraldajate hulk, kuid just nemad võiksid tegeleda ümberkruntimise ja muu maakorralduslikuga. Teisalt on
takistuseks praegune raskesti rakendatav regulatsioon.
Seega – maakorraldusseadus vajab ajakohastamist. Vastutus maakorralduse eest peab tulema riigi(asutustele)le, nagu see on paljudes riikides; samas võib osa ülesandeid delegeerida omavalitsusele. Maakorralduse läbiviijaks jääks aga endiselt maamõõtja, kellel edaspidi on ka maakorraldaja kutsetunnistus.
Kindlasti tuleb seaduse tasandil lahendada kohalike elanike ja huvigruppide kaasamisega seonduv. Hästi toimiva ümberkruntimissüsteemiga riikides on nn ümberkruntimise nõukogu, kuhu kuuluvad erinevate ametite, huvigruppide ja kohalike elanike esindajad. Nõukogul on oluline roll, näiteks heaks kiita/kinnitada ümberkruntimise projekte. Meie praeguse seaduse kohaselt täidab seda ülesannet omavalitsuse volikogu.
Selleks, et ka Eestis korrastada maakorralduslike küsimuste lahendamine, on kavas maakorraldusseaduse muutmine koos ladusamate ümberkruntimisvõimaluste loomisega. Maa-amet on alustanud seadusloomeks vajaliku materjali kogumise ja analüüsiga.
Evelin Jürgenson, Maa-ameti nõunik
Allikas: Maaleht, 05.11.2015
